Так как вопрос создания ТСЖ уже назревает и создание его по сути - дело общей организованности, то следующий вопрос, который встанет перед собственниками - это вопрос его размера. Предвосхищая ситуацию, можно точно сказать, что тут не однозначность мнений может серьезно затянуть решение вопроса. Предлагаю заранее поразмыслить над этим и КОНСТРУКТИВНО собрать плюсы и минусы объединения домов Макаренко 18 и 16а.
Факт: Въезд на территорию - 1 Детская площадка - 1 (на данный момент) Размещение контейнеров для сбора мусора - общее. (возможно)
Также необходимо учесть: Возможна ситуация, что дома не будут сданы одновременно
Для начала давайте разберемся, как работает эта процедура (входа и выхода из ТСЖ) чтобы снять лишние вопросы и комментарии - пожалуйста ознакомьтесь с материалом ниже...
Объединение домов при создании ТСЖ Согласно п. 1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ в одном доме собственники могут создать только одно ТСЖ. Однако существуют случаи, когда допускается создание одного товарищества на нескольких домах. Это называется «объединение домов при создании ТСЖ» и регулируется п. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ.
Случаи, когда допускается объединение домов: 1) несколько многоквартирных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках; 2) несколько расположенных близко жилых (одноквартирных) домов или дачных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках.
Основные условия, при которых допускается объединение домов при создании ТСЖ:
1) дома объединяются именно при создании ТСЖ (это основное отличие от присоединения дома к существующему ТСЖ);
2) должны быть соблюдены требования к объединяющимся домам:
помещения в объединяющихся многоквартирных домах должны принадлежать не менее чем двум различным собственникам;
земельные участки под объединяющимися домами должны быть расположены на общем земельном участке или соседних (граничащих) земельных участках;
одноквартирные дома должны быть близко расположены.
3) в обязательном порядке происходит объединение не только зданий, но и земельных участков, сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, то есть объединение в составе всего комплекса общего имущества.
В связи с тем, что ТСЖ создается для управления всем комплексом общего имущества собственников объединяемых домов, возникают следующие особенности:
созыва общих собраний:
- для создания такого ТСЖ потребуется более 50% голосов собственников от общего числа собственников ВСЕХ объединяющихся домов; - полномочность (кворум) общего собрания членов ТСЖ будет рассчитываться исходя из общего количества ВСЕХ членов товарищества в объединенных домах; - даже при проведении собраний отдельно на каждом доме протокол, повестка и подсчет голосов оформляются едиными на ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ членов товарищества ВСЕХ ДОМОВ;
установления размера платежей:
- в связи с тем, что происходит объединение домов, ежегодно готовится единый план мероприятий по управлению комплексом имущества на год, следовательно, размер платы на содержание и ремонт устанавливается единый для собственников всех домов, который и обеспечивает выполнение консолидированного плана мероприятий;
управления домами:
- планирование, организация и контроль всех видов работ и услуг осуществляется не в рамках каждого отдельного дома, а на весь имущественный комплекс.
Порядок создания ТСЖ при объединении домов:
1. Проведение в каждом из объединяющихся домов общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования.
2. Оформление единой выписки из протоколов общих собраний собственников помещений о создании товарищества при объединении домов, в том случае, если в каждом из объединяющихся домов в пользу объединения домов выскажется более половины голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании (п. 1 ст.46 ЖК РФ).
3. Подготовка и оформление документов для государственной регистрации ТСЖ. При этом в Уставе ТСЖ отображается, что товарищество создается при объединении конкретных домов. Кроме того, пункт 6 ст. 146 Жилищного кодекса допускает возможность установления голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида помещений (жилое или нежилое) и решаемых вопросов.
Поэтому в Уставе ТСЖ дополнительно можно предусмотреть следующее:
голосование отдельно всех собственников жилых помещений и отдельно всех собственников нежилых помещений, если рассматриваются специфичные для вида помещений вопросы;
голосование отдельно членов ТСЖ каждого дома, если рассматриваются вопросы, специфичные для конкретного дома.
Присоединение домов к существующему ТСЖ:
В тех случаях, когда собственники помещений хотят без создания собственного товарищества присоединиться к существующему ТСЖ, применяется следующий порядок:
1. должны быть соблюдены рассмотренные выше требования объединения домов;
2. в обязательном порядке происходит объединение не только зданий, но и земельных участков, сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, то есть объединение в составе всего комплекса общего имущества.
Порядок принятия решения о присоединении:
общее собрание собственников помещений присоединяемого дома должно принять решение о выборе способа управления «управление ТСЖ путем присоединения к существующему ТСЖ» (основание: п.2 ст. 136, пп.4 п.2 ст. 44 ЖК РФ);
общее собрание членов существующего ТСЖ должно принять решение о согласии на присоединение дома путем голосования по вопросу внесения изменений в устав своего ТСЖ о составе домов в ТСЖ (основание пп.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ);
государственная регистрация изменений в уставе существующего ТСЖ.
С момента государственной регистрации изменений в устав товарищества новый дом присоединяется к существующему ТСЖ (входит в его состав), и возникают все особенности, характерные для объединения домов при создании ТСЖ.
Выход дома из объединенного ТСЖ
Согласно п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений могут в любой момент изменить способ управления домом, приняв на своем общем собрании такое решение.
Следовательно, возможны случаи выхода домов из товарищества, созданного при объединении домов или в связи с присоединением домов.
В данном случае порядок принятия решения о выходе дома из объединенного ТСЖ будет следующим:
Определяется количество собственников помещений в «выходящем» доме, которые являются членами ТСЖ:если количество членов ТСЖ достигает более 50% от общего числа голосов собственников в доме, и они сохраняют желание находиться в составе ТСЖ, то дальнейшие шаги по выходу дома из состава ТСЖ не предпринимаются; o если количество членов ТСЖ составляет 50% и менее, то предпринимаются дальнейшие шаги по выходу дома из состава ТСЖ.
Если определить количество членов ТСЖ в доме не удалось, или оно составляет 50% и менее, то проводится общее собрание собственников помещений того дома, который предполагается вывести из состава ТСЖ, с повесткой дня «выход из состава и создание нового ТСЖ» или «выбор управляющей организации». Основание: пп.4 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.
В случае принятия собственниками помещений решения о выходе и реализации нового способа управления, готовятся документы для создания нового ТСЖ (если собственники решили, что создадут свое ТСЖ) или заключается договор управления с управляющей организацией (если было принято решение о таком способе управления). При выборе непосредственного управления – определяются ответственные уполномоченные лица для представления интересов всех собственников помещений в отношениях с третьими лицами.
Обращение в ТСЖ с письмом о начале процедуры оформления выхода дома из состава ТСЖ и передачи необходимых сведений и документов на основании решения собственников помещений с указанием лица (нового ТСЖ, управляющей организации или непосредственно собственников при непосредственном управлении), которому переходят права на управление домом. Основание: пп.4 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, п. 24, 26, 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.
Проведение общего собрания членов объединенного ТСЖ с целью принятия решения о внесении изменений в устав товарищества в связи с изменением состава домов. Затем осуществляется подготовка документов для передачи дома новому лицу, которое будет управлять выходящим домом. Основание: пп.1 п.2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ.
Оформление акта передачи технического состояния дома, передача документов, связанных с управлением домом, разделительного баланса по расчетам с поставщиками и подрядчиками по ЖКУ новому лицу, которое будет управлять выходящим домом. Основание: п. 24, 26, 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.
Заключение новым лицом (ТСЖ или управляющая организация, непосредственно собственники) договоров на предоставление коммунальных услуг, и внесение объединенным ТСЖ изменений в свои договоры по исключению обслуживания вышедшего дома.
В случае возникновения спорных ситуаций, в том числе при несогласии правления ТСЖ на выход дома и внесение изменений в устав товарищества, рекомендуется обращаться в суд за защитой своих прав и интересов.
Дополнительно отметим, что выход дома из ТСЖ может оформляться реорганизацией. При этом общее собрание членов ТСЖ принимает решение о реорганизации в форме выделения или разделения.
В случае выделения создается новое ТСЖ, действующее не ликвидируется. То есть дополнительно возникает новое юридическое лицо, которое принимает на себя часть обязательств действующего товарищества.
В случае разделения ликвидируется действующее товарищество и вместо него создается два новых товарищества, которые делят между собой обязательства существующего ТСЖ.
Теперь давайте подумаем какие положительные и отрицательные стороны может иметь объединенное ТСЖ:
Плюсы:
1. С финансовой точки зрения расходы собственников помещений на содержание управленческого аппарата ТСЖ ниже, поскольку эти расходы распределяются между большим количеством собственников. (Плюс немного сомнительный т.к большее количество жильцов - подразумевает больше работы, рассчетов и прочих затрат, которые подразумевают и увеличение расходов на управленческий аппарат.)
2. Общий бюджет - больший бюджет, больше возможностей по обслуживанию домов.
3. Выполнение типовых операций, составление договоров, документов на несколько домов, поездок по обслуживанию выполнению договоров, работа с организациями ведется через одного человека с меньшим расходом времени (нежели это делали 2 разных человека.)
4. Общая территория (в перспективе шлагбаум, видеонаблюдение, охрана обойдется дешевле) 5. Снижение себестоимости из расчета на 1кв.м. при оплате услуг как
своего персонала, так и привлекаемых специализированных организаций
6. Снижение себестоимости при содержании придомовой территории,
устройства забора, контейнерной площадки, организации парковки и
её охрана
7. Отсутсвие возможных разногласий при совместном проживании на одном
участке двух собственников(при создании двух ТСЖ на каждам доме)
8. Больше возможности при проведении совместных мероприятий по улучшению комфортного проживания
Минусы:
1. Больше жильцов - труднее организовать собрания ТСЖ, отсюда вытекает еще один существенный минус - обход жильцов и сбор подписей должны проводиться организованно, с предварительным оповещением о поставленных вопросах, для исключения фальсификации голосов и возможности вмешаться в этот процесс посторонним. (Рейдерство)
2. Высокая ответственность председателя ТСЖ и органов управления ТСЖ - справиться с такой нагрузкой, не продать ТСЖ "управляющей компании" и не работать на "свой карман" должен ответственный и честный председатель.
3. Больше жильцов - возможно большее количество должников по оплате. (Минус не явный)
4. Предлагайте ваши варианты (в комментариях ниже), добавим их в этот список...
Замечания по данной статье приветствуются, но только в конструктивном ключе. Давайте будем использовать правило: "Критикуя - предлагай!"
Предлагаю не помещать на сайте такие длинные статьи, а лишь ссылку на источник. Читать утомительно, а по существу, применительно к нашему дому, информации немного.
Давайте сократим статью, для удобства чтения и понимания какие разделы менее важны - уберем.
По поводу детской площадки я написал именно ситуацию на данный момент, то что вторая - должна быть, просто вопрос времени. Кстати какой площади она должна быть по нормам?
Я так понял стоянка для машин тоже будет общая, скорее всего у М16а машин будет больше, и они будут ставить в том числе и на территорию М18, как бы потом передряги по этому поводу не были
Не понимаю, как будут идти дети на детскую площадку, если перед площадкой будет проезжая часть дороги. Лучше, если стоянка будет организована вначале въезда на территорию, где сейчас общий подъезд к домам. Может, можно что-то придумать, пока работы по асфальтированию въезда на территорию не завершены? Например, сделать стоянку машин вдоль дороги? Дорога, с одной стороны стоянка, с другой - тротуар.
а у мак.16а и территория больше, какбы мы к ним еще на начали ставить, а дет.площадка кот.должна быть у 16 дома можно будет использовать как парковку тоже
Что касается большей ответственности, она в любом случае будет высокой, два дома или один, роли не играет, и в том и в другом случае нужен ответственный и честный председатель.
По поводу общих детской площадки и въезда - вопрос тоже считаю спорным. Сейчас подъезд к 16-му дому неудобный, и УС вряд ли так его оставит. Кроме того на всех планировках и картинках - у каждого дома всё своё. Да и я думаю жильцам 16-го дома в случае чего даже будет проще сделать собственный въезд (если УС им не сделает). Что касается сначала общего ТСЖ а потом разделиться - делиться потом будет гораздо труднее чем создать свое сейчас. По-моему, юр.лицо со всякими долгами бюджетом и т.п. поделить на 2 дома будет очень сложно - по любому подерёмся. Я за своё, собственное ТСЖ!
Я с Вами согласна. Чем дольше размышляю на эту тему, тем больше склоняюсь к такому решению. Столько проблем возникнет на начальном этапе, разобраться бы со своими, а не вникать в проблемы другого дома.
Из личного опыта. ТСЖ долны быть отельные. Иначе будут постоянные споры этим ремонт сделали лучше, они потребляют больше, а платят одинаково и т.п. Поэтому вариант ТСЖ отдельные, но одно из-них оказывает услуги другому, так например, электрик, сантехник, и паспортист будут работать в одном ТСЖ, оно будет выставлять эти услуги другому. Иначе если те же люди будут числиться в 2-х ТСЖ им придется платить больше.
я не поняла тут про тсж или про детскую площадку разговор идет двоем всегда не страшно новое дело начинать не думаю что будут в нашем доме бомжи и алкаши жить порядок будет а долги если будут дак они что в 1 подъезде что в двух разницы нет
"а долги если будут дак они что в 1 подъезде что в двух разницы нет" И что, нет разницы с одного подъезда собирать долги или с 3-х? По любому в каждом доме будет куча должников, которые не показываются нигде, ни в квартире, ни на собрании, а за их коммунальные услуги кто платить будет? - мы с вами. Я например, очень не хочу не за кого платить, особенно за должников из соседнего дома. А за своих - по любому придётся т.к. иначе отключат электричество или тепло (если конечно председателем не будет директор какой нибудь компании по выбиванию долгов)...
Недавно когда общался с отделочниками они заикнулись, что в подвале для горячей воды уже всё есть - лежанки и т.п., соответственно вывод - подогрев воды точно будет в нашем доме осуществляться.
Основной минус, в 16-м голосующих лиц в 2 раза больше, т.е. на собраниях лобби 16-го дома обеспечено. Лучше 2 ТСЖ, с оказанием услуг одного другому, тогда меньше затраты на обслуживающий персонал.
давайте при голосовании будет равное колличество людей допустим 20 на 20 голосов с одного дома и другого незнаю даже этого наверно много будут ли на собрании столько человек или опрос будет проводиться в письменном ввиде
Точно! По поводу того что в соседнем доме народу в 2 раза больше - по-моему железобетонный довод в пользу 2-х ТСЖ. На любом собрании, в любом спорном вопросе между двумя домами результат будет очевиден.
принимать голоса от равного колличества людей например 20 на 20 (а будет 40 человек на собраниях) или вопросы будут решаться в письменном ввиде подписей
они потребляют больше, а платят одинаково и т.п. 
