Как было. В прежней редакции ЖК РФ (ст. 143) не было установлено, каким образом члены ТСЖ и другие собственники помещений могут получать информацию о деятельности товарищества. Люди через положения устава могли сами определить, каким образом сделать деятельность своего товарищества прозрачной для его членов. Но в жизни все бывало совсем не так.

Как стало.

1. Члены товарищества и не являющиеся его членами собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления ТСЖ информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

2. Члены товарищества и не являющиеся его членами собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к ТСЖ относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.

3. Члены товарищества и не являющиеся его членами собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
1) уставом товарищества, внесенными в устав изменениями, свидетельством о госрегистрации ТСЖ;
2) реестром членов товарищества;
3) бухгалтерской (финансовой) отчетностью, сметой доходов и расходов товарищества на год, отчетами об исполнении таких смет, аудиторскими заключениями (в случае проведения аудиторских проверок);
4) заключениями ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
5) документами, подтверждающими права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
6) протоколами общих собраний, заседаний правления и ревизионной комиссии товарищества;
7) документами, подтверждающими итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетенями для голосования, доверенностями на голосование или копиями таких доверенностей, а также решениями в письменной форме собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования;
8) технической документацией на многоквартирный дом и иными связанными с управлением им документами;
9) иными внутренними документами товарищества, предусмотренными ЖК РФ, уставом ТСЖ и решениями общего собрания.

Эти поправки – отклик на реальные проблемы, с которыми столкнулись люди в некоторых товариществах. Были случаи, когда, например, председатель ТСЖ отказывался предоставлять собственникам информацию, особенно, если они не члены товарищества. Это касалось устава ТСЖ, решений общих собраний и правления.

Теперь члены ТСЖ и любые собственники имеют право получать сведения о деятельности ТСЖ. В Жилищном кодексе перечислены документы, которые должны быть предоставлены любому собственнику помещений в доме. Он вправе ознакомиться, к примеру, с документами, подтверждающими итоги голосования на общем собрании. Можно предъявить претензии в случае, если собственник голосовал «за» или «против» какого-то решения, а бюллетеня нет. Или подпись чужая.

Еще одно новшество: детализированы требования к реестру членов товарищества, который оно должно вести. Там должны быть указаны не только ФИО, но и отражен ряд сведений, позволяющих идентифицировать члена товарищества (например, свидетельство о регистрации на квартиру, с номером и датой, контактная информация) и поддерживать с ним связь.

Обязанность предоставлять такую информацию товариществу для внесения ее в реестр ЖК РФ возлагает на самих собственников. ТСЖ уже не должно изыскивать и запрашивать эти сведения. В прежней редакции было только: «ведение списка членов товарищества» (как обязанность правления ТСЖ).

Вокруг общего собрания

Как было. ЖК РФ допускал, что инициатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме сам принимает решение о форме его проведения – очной или заочной и извещает об этом остальных собственников.

Как стало. Ст. 47. п. 1. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изменен. Теперь обязательна первая попытка созвать очное собрание. То есть для принятия решений, отнесенных кодексом к компетенции общего собрания, собственникам необходимо сначала провести собрание в очной форме – пригласить всех в определенное место в указанное в извещении время. Только после того, как не удалось собрать людей, обладающих 50 процентами голосов, принимается решение о проведении собрания в форме заочного голосования с такой же повесткой. Инициатор рассылает новые письменные извещения.

– С одной стороны, такой порядок можно расценить как усложнение процедуры, поскольку в домах, где много квартир, действительно, сложно собрать большинство собственников в одном месте и в одно время. С другой стороны, прежним положением ЖК РФ многие просто злоупотребляли. Зачастую даже не предпринимались попытки собрать людей для обсуждения каких-либо важных вопросов (например, о плане работ по содержанию и ремонту общего имущества на следующий год, о размере платы). Какими-то обходными путями собирались подписи собственников, принимались решения, о которых сами они даже не подозревали.

– Возможно, эта поправка поставит заслон широко распространенной практике проведения заочного голосования без попытки вовлечь собственников в обсуждение важных вопросов. Сейчас новое требование закона должно пресечь практику манипулирования голосами собственников. Каждый должен знать: если он не видел в своем подъезде объявления о проведении очного собрания, его никто туда не приглашал. А если потом не получил извещения, что очное собрание не состоялось из-за отсутствия кворума, но при этом предлагают подписать бюллетень голосования, то это – нарушение требований Жилищного кодекса.

«Шанхай» отменяется

Как было. Раньше ТСЖ могли создавать собственники помещений из разных многоквартирных домов. Причем число домов было неограниченно. Требовалось лишь, чтобы они располагались на примыкающих друг к другу земельных участках, обладали общими сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (например, сетью водоснабжения, детской площадкой). Под такое «ограничение» вполне подходили целые микрорайоны и районы города. 

Как стало. Внесены изменения в ст. 136. Товарищество теперь может создаваться собственниками помещений преимущественно в одном многоквартирном доме. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании и считается принятым, если за него отдано более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Для создания товарищества из собственников нескольких многоквартирных домов установлено жесткое ограничение: общее число квартир в таких домах в сумме не должно быть более 30. Дома должны быть расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры.

Кроме того, стали более жесткими требования к принятию решений о создании «многодомового ТСЖ». Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, а также об избрании председателя правления принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Внесены изменения и в процедуру оформления принятого решения. Протокол общего собрания подписывается всеми собственниками, проголосовавшими «за».

При госрегистрации товарищества представляются протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Новые нормы о создании ТСЖ очень полезны для будущих товариществ. Что касается проблем существующих фальшивых и «многодомовых» ТСЖ, – они могут реорганизоваться или ликвидироваться. И кодекс теперь определяет порядок реорганизации ТСЖ из нескольких домов, а также порядок «выхода одного дома» из большого ТСЖ без сложных процедур реорганизации юридического лица.

Как было. Кодекс не разграничивал выборные должности в ТСЖ (председатель, член правления, член ревизионной комиссии) и трудовую деятельность лиц, занимающих эти выборные должности. А потому нередко возникал «конфликт интересов».

Как стало. Ст. 147, пункты 3 и 3.1. Членом правления товарищества не может являться лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор. Не может также входить в правление член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.

Член правления ТСЖ не может заниматься работой в товариществе по трудовому договору, не может поручать, доверять другому лицу (или иным образом возлагать на него) исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Иными словами, председатель правления или любой другой член правления ТСЖ не могут одновременно быть наемными работниками товарищества, работать там по трудовому договору.

Общая практика была такова: председатель выполнял одновременно обязанности, связанные с выборной должностью (руководил работой правления как коллегиального органа управления некоммерческой организации), и выполнял обязанности управляющего многоквартирным домом (профессиональную работу), получая за это зарплату.

Поскольку работа «председателя-управляющего» становилась постоянным местом работы и источником постоянного дохода, естественно, он был заинтересован как можно дольше сохранять свое место, не уступать его другим. И часто такое сидение на двух стульях не отвечало общественным интересам. Много жалоб поступало от членов товарищества на то, что председатель правления сам назначает себе размер зарплаты, что они не могут его переизбрать, а если выбирают другого человека, то прежний председатель не передает документы, печать ТСЖ. Теперь совмещение общественной и профессиональной деятельности в товариществе запрещено.

В то же время нельзя не признать, что многие председатели правлений ТСЖ и ЖСК за эти годы стали настоящими профессионалами – управляющими. Их трудовая деятельность может теперь не зависеть от того, переизбрали их на должность председателя правления или нет. Если человек умеет и хочет управлять домом, он может быть наемным работником – управляющим в ТСЖ.

В соответствии с трудовым договором он будет получать зарплату, оплачиваемые отпуск и больничные, зарабатывать трудовой стаж, пенсию и пр. Все это возможно, но при этом он не может быть членом или председателем правления товарищества. В правление станут избираться (и переизбираться!) другие собственники. Они будут принимать коллегиальные решения, контролировать деятельность управляющего, как наемного работника.

На заметку

По решению общего собрания работа председателя правления (а также членов правления, ревизионной комиссии) может вознаграждаться. Собственники могут пойти на это, если понимают, что обязанности председателя и членов правления занимают много времени, хотят поощрить людей, работающих в общих интересах. Решение о размере вознаграждения, как и о зарплате управляющего принимается общим собранием.

Но работа в правлении – это не трудовая деятельность, она не идет в трудовой стаж.

Такое изменение законодательства направлено на то, чтобы обеспечить выборность, смену состава правления, и в то же время добиться преемственности в управлении домом через деятельность управляющего.

Как было. Для принятия на общем собрании решения о ремонте было необходимо 2/3 голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Независимо от того, о каком ремонте шла речь – о капитальном, требующем больших финансовых вложений и установления особой платы, или о текущем, который проводится за счет общей платы «за жилое помещение».

Как стало. Ст. 44, п. 2. Теперь для того, чтобы принять решение о проведении текущего ремонта, достаточно простого большинства голосов собственников, присутствующих на общем собрании, которое имеет кворум. А для кворума достаточно 25% голосов плюс 1 голос. Иначе говоря, решить вопрос о текущем ремонте тех или иных элементов общего имущества в многоквартирном доме стало заметно проще.

Что же касается капремонта, то для того, чтобы решить нужен ли он, как и прежде, необходимо набрать 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в доме. То есть принять такое решение довольно сложно.

При всем том четкой границы между понятиями «капремонт» и «текущий ремонт» нет. А потому всегда можно попытаться принять решение о достаточно серьезном ремонте незначительным числом голосов.

Про советы и домовые комитеты

Как было. В многоквартирных домах, в которых не созданы ТСЖ, взаимоотношения собственников помещений и управляющей организации строились по принципу: с одной стороны – разобщенные собственники квартир (то есть каждый сам по себе), с другой – организация, юридическое лицо. Встречаться эти «высокие договаривающиеся стороны» могли, главным образом, раз в году, на общем собрании. При условии, что собственники собрались, чтобы определить или изменить условия договора управления, а управляющая организация пришла на собрание, чтобы отчитаться за исполнение договора управления в прошедшем году и сделать предложение по плану работ и размеру платы на следующий год.

Но этот нормальный вариант взаимодействия сторон применялся далеко не всегда. Инициативу по контролю над тем, как управляющая организация исполняет свои обязательства, проявляли зачастую лишь отдельные граждане. А, как известно, один в поле не воин. И управляющей организации не к кому было идти со своими предложениями, не с кем обсуждать вопросы управления и содержания дома, потому что в таких домах не было предусмотрено никакого другого органа управления, кроме общего собрания собственников помещений.

Как стало. В ЖК РФ добавлена ст. 161.1 «Совет многоквартирного дома». Вот некоторые пункты из нее.

– В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в доме более чем четыре квартиры, собственники помещений на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из своего числа.

– Совет в каждом многоквартирном доме должен быть свой.

– Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на обсуждение общего собрания собственников предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

5) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Если в течение календарного года собст-венники не примут на своем собрании решения об избрании совета дома или не реализуют его, то орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников с повесткой дня об избрании совета, в том числе его председателя или о создании в данном доме товарищества собст-венников жилья. Число членов совета устанавливают сами собственники на своем собрании с учетом имеющихся в доме подъездов, этажей квартир.

Иными словами, появляется еще один (кроме общего собрания собственников помещений) обязательный, постоянно действующий орган в доме, где не создано ТСЖ. Он представляет интересы собственников в период между годовыми общими собраниями. Фактически это придание официального статуса домовым комитетам, которые создавались во многих многоквартирных домах, но скорее как орган территориального общественного самоуправления, а не как орган собственников общего имущества в многоквартирном доме. Теперь Жилищным кодексом определены процедура избрания, полномочия Совета.

Совет многоквартирного дома заполняет существовавший пробел во взаимоотношениях между собственниками помещений и управляющей организацией. Избранный собственниками помещений совет дома может и должен осуществлять регулярный контроль над исполнением управляющей организацией обязанностей по договору управления. То есть делать как раз то, что не под силу каждому отдельному собственнику квартиры.

Договором можно определить порядок такого контроля. Например, совет дома ежемесячно встречается с представителем управляющей организации, заслушивает отчет о выполнении плана содержания и ремонта дома. Если все в порядке, председатель совета подписывает акт приемки услуг и работ. Если у собственников есть претензии – акт о нарушении показателей качества, периодичности, объема услуг и работ, в том числе коммунальных. Акт о нарушении качества услуг и работ по договору является основанием для снижения размера платы собственников помещений за данный месяц. А если такие акты о неудовлетворительном выполнении управляющей организацией условий договора оформляются неоднократно, у собственников помещений в соответствии с Жилищным кодексом (ст. 162, п. 8.2) появляется основание для расторжения договора с данной организацией в одностороннем порядке.

Таким образом, совет дома – это реальный механизм защиты общих интересов собственников помещений, у которых нет своего юридического лица (ТСЖ или ЖСК).

Не менее важна и другая функция совета дома – быть тем органом собственников помещений, который заранее рассмотрит предложения управляющей организации, даст им свою оценку, а затем представит общему собранию свое заключение по условиям договора управления. И тем самым поможет всем собственникам обоснованно принимать необходимые для содержания и ремонта дома решения.

Если управляющей организации удастся убеить в полезности своих предложений совет дома, ей будет легче получить на собрании одобрение других собственников. Диалог между собственниками и управляющей организацией будет строиться более конструктивно и плодотворно.

Источник: http://www.moskv.ru